Мой город Красноярск

Красноярцы смогут выкупить землю под гаражом по льготной цене

02.09.13 в 11:36

Полезно знать:

Новые нормы земельного законодательства Красноярского края вновь предоставили гражданам право выкупа на льготных условиях земельных участков, занимаемых капитальными строениями: крупными зданиями и сооружениями, а также частными гаражами, садовыми и жилыми домами.

1 июля года закончился срок действия Федерального закона о льготном выкупе земельных участков (№ 137-ФЗ от 25.01.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ»). Закон имел весьма демократичные формы. Так, выкупная стоимость земельного участка складывалась из процента от его кадастровой стоимости с применением коэффициента кратности. Например, размер платежа 0,1 % от кадастровой стоимости применялся при выкупе земельных участков в садоводческих товариществах, под гаражными боксами и жилыми домами. Платеж в размере 1,5 % от кадастровой стоимости вносили пользователи земель, где размещались крупные здания и сооружения. Для сравнения: средняя выкупная стоимость земли под жилым домом составляла 2,5 рубля за 1 кв. метр, а под нежилым строением — 320 руб. за один кв. метр.

Красноярцы, обратившиеся в департамент муниципального имущества и земельных отношений города Красноярска с заявлением на выкуп земли уже 2 июля, были поставлены перед фактом — размер платежа равен кадастровой стоимости земельного участка. Стало очевидным, что цена за землю будет исчисляться десятками тысяч и миллионами рублей.

Проблема из социальной превратилась еще и в экономическую. Выкупная цена земельного участка под жилым домом площадью 8 соток в Свердловском районе, равная 7 тыс. рублей, с 1 июля года составила 700 тыс. рублей. Земельный участок площадью 31 кв. метр под гаражным боксом в Советском районе можно было выкупить за 2,5 тыс. рублей, после указанной даты его цена составила 250 тыс. рублей.

Спрос на выкуп земельных участков резко упал. Обозначилось существенное снижение доходной части бюджета от продажи земельных участков собственникам зданий, строений, сооружений в году по отношению к аналогичному периоду года.

Анализ поступающих обращений граждан и представителей юридических лиц, содержание заявлений и жалоб частного характера, результаты рассмотрения заявлений правоохранительными органами подтверждали: спрос на земельные участки под объектами капитального строительства велик. При этом подавляющее большинство граждан не намерено приобретать земельные участки в аренду, а только в собственность. Сегодня территория города Красноярска составляет порядка 37,5 га. Из указанной площади 3,5 га передано в аренду, около 4,5 га — в собственность, около 15 га земель вовсе не оформлено на каком-либо праве.

Администрация города совместно с Красноярским городским Советом депутатов вышла с инициативой к депутатам Законодательного Собрания Красноярского края — внести изменения в краевое земельное законодательство. Утвердить правовую норму, позволяющую снизить расходы граждан на приобретение в собственность земельных участков, при этом нивелировав бюджетные потери.

Проблема была изучена краевыми парламентариями. А по итогам был принят Закон «О внесении изменений в Закон края «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» в части экономического стимулирования использования земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности». Закон, предусматривающий льготную цену выкупа земельных участков, вступил в силу 2 августа года.

В соответствии с новой нормой установлена льготная цена выкупа земельных участков для некоторых категорий правообладателей объектов недвижимости. Для граждан, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на приобретаемых земельных участках, а также для собственников жилых, дачных и садовых домов, гаражей выкупная цена применяется в размере 2,5 % от кадастровой стоимости.

Для иных собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на приобретаемых земельных участках, размер выкупа составляет 15 % кадастровой стоимости земельного участка.

Заместитель главы города — руководитель департамента муниципального имущества и земельных отношений Андрей Шлома отметил: «Закон позволит обеспечить как экономическую стабильность горожан, так и поступление дополнительных средств в бюджет города. В перспективе будет сформирована крепкая налогооблагаемая база, способствующая успешной реализации социально-экономических программ».

Материал предоставлен пресс-службой департамента

муниципального имущества и

земельных отношений администрации Красноярска

Эту информацию можно найти в системе КонсультантПлюс ИБ Красноярский край,

Закон Красноярского края от 27.06. N 4-1477 О внесении изменений в Закон края О регулировании земельных отношений в Красноярском крае в части экономического стимулирования использования земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности .

Порядок оформления земельных участков собственникам строений в собственность за плату

Содержимое страницы

#160 #160 #160 Продажа земельных участков осуществляется на основании ст. 36, 37 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» и иных нормативных правовых актов РФ. Данные нормы права регулируют отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых расположены здания (строения, сооружения). Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

#160 #160 #160 Для приобретения права собственности на земельный участок, покупатель (собственник здания) обращается в департамент с заявлением о приобретении прав на участок. При наличии всех необходимых правоустанавливающих и право-подтверждающих документов, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 30.10.2007 № 370, осуществляется подготовка проекта распоряжения о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату и в дальнейшем направляется на согласование в структурные подразделения администрации города.

#160 #160 #160 Распоряжение администрации города является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка. Договор купли-продажи земельного участка подлежит регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

#160 #160 #160 Продаже не подлежат земельные участки лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий общего пользования, транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности портов, аэропортов, находящихся в границах земель, зарезервированных для государственных и муниципальных нужд и не подлежащие отчуждению в иных случаях в соответствии с законодательством РФ.

#160 #160 #160 В соответствии с Федеральным законом «О Федеральном бюджете на 2008 год» средства от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, поступают#58 80% - в бюджет г. Красноярска 20 % - в краевой бюджет.

В соответствии с Законом Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае».

Цена выкупа земельного участка определяется#58

ЦВ = КС * П (2,5 % от кадастровой стоимости)#58

• коммерческим организациям и предпринимателям - собственникам зданий, если эти здания были отчуждены из государственной или муниципальной собственности
• гражданам и некоммерческим организациям - собственникам зданий, если право собственности указанных лиц возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ (октябрь 2001 г)

ЦВ = КС * П * К. (иные лица), где -

#160 #160 #160 ЦВ - цена выкупа

#160 #160 #160 КС - кадастровая стоимость (прописывается при постановке участка на кадастровый учет в кадастровом паспорте земельного участка)

#160 #160 #160 П - процентный показатель ставки земельного налога (0,1%, 1,5%) - утвержден решением Красноярского городского Совета от 08.11.2005 № В-133

#160 #160 #160 К - коэффициент кратности ставки земельного налога ( по г. Красноярску - 10).

#160 #160 #160 В соответствии со ст. 7 Федерального закона РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости (в том числе, земельном участке) включаются сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также дата утверждения результатов определения такой стоимости.

#160 #160 #160 Постановлением Правительства Красноярского края от 19 декабря 2008 г. N 250-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края» утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории города Красноярска.

#160 #160 #160 Согласно ст. 13 Гражданского кодекса РФ ненормативно-правовой акт (распоряжение о предоставлении земельного участка в собственность) должен соответствовать законодательству, действующему на момент его принятия.

#160 #160 #160 Согласно ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

#160 #160 #160 В связи с изменением законодательства в части определения кадастровой стоимости земельных участков, необходимостью заключения договора купли-продажи, соответствующего действующему законодательству, в кадастровом паспорте должны быть указаны сведения о кадастровой стоимости земельного участка, необходимые для расчета выкупной цены земельного участка, в соответствии с постановлением Правительства Красноярского края от 19.12. 2008 № 250-п.

Проблемы оценки застроеных земельных участков

Волович Н.В.,

ООО Институт оценки собственности

и финансовой деятельности , г. Томск

Западные методики все в большей степени склоняются к тому, что оценка застроенных земельных участков может и должна проводится как классическими методами (сравнительным, затратным и доходным), так и методом остатка, которые в совокупности должны дать непротиворечивые результаты. Однако если необходимость совместного использования таких подходов вызвана малым массивом информации по реальным сделкам с участками под застройку, то возможность связана с рассмотрением земельных участков на разных стадиях их градостроительного освоения – от использования как сельскохозяйственных или лесных угодий до полной готовности под застройку.

Применение двух методик для целей оценки застроенного земельного участка требует точных сведений по всем возможным затратам на его градостроительное освоение, а также знания состояние земельного и финансового рынков (ставок капитализации и возможностей получения кредитов). При этом влияние мер государственного (особенно муниципального) регулирования в форме обязательных требований при согласовании вида и интенсивности использования земельного участка оказывается определяющим.

Рассмотрим западную схему оценки земельного участка в зависимости от двух уровней (RB, BL) его градостроительного освоения.

I. Оценка занятого участка, возможного под застройку (RB).

Отвечает на вопрос, сколько стоит участок под будущую застройку.

II. Оценка земельного участка, готового полностью под застройку (BL)

Ответ на вопрос, за сколько можно продать участок, если довести его до степени готовности под строительство.

Расчет стоимости земельного участка под будущую застройку можно представить следующей схемой:

RB = (BL-K) * (1-S) / (1+ p) *n

RB = стоимость приобретения возможного под застройку участка

BL = стоимость участка. полностью подготовленного под застройку

K = расходы по подготовке участка под застройку, что означает учет следующих затрат:

• Очистка от загрязнения
• Затраты на градостроительное проектирование и экспертизы
• Стоимость внешних и внутренних подключений к инженерно-транспортной инфраструктуре
• Экологические требования, в т.ч. приобретение участков под озеленение
• Расходы на обязательную социальную инфраструктуру
• Топогеодезические работы
• Расходы на трансакцию (на оформление и регистрацию договора)
• Текущие и непредвиденные расходы.

S = Выпадающая площадь из приобретаемой на земли общего пользования – улицы, озеленение, социальная инфраструктура.

p = процент по инвестициям.

n = время на подготовку участка под застройку, включая риски не сдачи под застройку в срок.

Данный подход в ближайшее время необходимо будет конкретизировать для оценки застраиваемых и застроенных земельных участков в России, т.к. этого требует действующее законодательство. Об этом прямо говорится в п.1 статьи 30 Земельного кодекса РФ Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности .

Применение такого подхода имеет в современных условиях значительные препятствия.

• Государство выступает в двух лицах – как собственник земельного участка и как институт власти. В итоге фактически нет различий между земельным налогом и арендной платой, фискальными и рентными платежами. Практика установления слабо экономически обоснованных платежей за землю позволяет частным землепользователям вообще оспаривать их правомерность.
• Само государство (включая местное самоуправление), несмотря на свою монопольную роль, не является во всем мире эффективным собственником, т.к. его задача в сфере земельных отношений не связана с получением максимальной финансовой выгоды от использования своих прав. Однако в России государство позволяет частным лицам растаскивать свои активы, что делает этот вид бизнеса самым доходным. Это, в свою очередь, деформирует все условия формирования земельного рынка.
• При этом земля в культурно-историческом смысле имеет в России другое смысловое содержание, а понятие земельный участок рассматривается как часть поверхности суши раздельно от ее застройки. В тоже время западное понимание земельного участка не рассматривает его отдельно от улучшений.
• Отсутствие опыта проведения земельной политики в рыночных условия делает перспективы дальнейшего развития земельно-имущественных отношений неопределенным. Это подтверждает и многовариантность предложенных Земельным кодексом России систем взимания платы за землю.

В силу вышеперечисленных причин применение в настоящее время классического определения рыночной стоимости и методов ее оценки для земельных участков мало реально. Данные проблемы в большинстве своем заставляют оценщиков вообще отказываться от оценки земельных участков под существующей застройкой путем рассмотрения его как части единого объекта недвижимости, что существенно обедняет качество оценки. Это хорошо демонстрирует развернувшаяся по инициативе РСПП политическая дискуссия об отмене выкупной цены для получения в собственность земельных участков собственникам находящихся на них зданий и строений. И хотя при этом приводятся некорректные аргументы, но сам вопрос о возможности объективной раздельной оценки земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости перешел в практическую плоскость. Уже в силу этой дискуссии оценщики должны выработать единую позицию, несмотря на стремление отложить ответ до периода, пока земельный рынок не принял классические формы.

В практическом плане решение данного вопроса наиболее востребовано в рамках работ по кадастровой оценке земельных участков, т.е. для целей налогообложения. Минимуществом РФ и Росземкадастром проводится политика ориентации на использование методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости.

Попробую осветить возможный подход к оценке земельных участков крупных промышленных предприятий.

Объект оценки: земельные участки Ачинского глиноземного комбината (Местонахождение Красноярский край, г. Ачинск, Ачинский район).

Цель оценки: кадастровая стоимость земельных участков, т.е. стоимость, определенная для целей налогообложения.

Предлагаемый подход к оценке – затратный.

Использование доходного и сравнительного подхода невозможно, как и техники остатка для земли.

Во-первых, компания РусАл (производит 75% российского первичного алюминия и 10% от мирового производства) не является открытой, используются трансфертные цены, в том числе по толлингу.

Во-вторых, уникальность комбината, в том числе с точки зрения занимаемой площади – более 1000 га, не позволяет использовать цены продаж по аналогичным участкам.

В-третьих, Ачинский глиноземный комбинат строился в 60-е годы, т.е. большой износ фондов.

Описание объекта оценки

Установленные платежи за землю

Ставка земельного налога на 2003 г. для промышленной площадки в г. Ачинск – 5.26 рублей за кв. метр в соответствии с ценовым зонированием города. Установленная в городе ставка арендной платы для промышленного использования – 2-х кратная ставка земельного налога. Ставка арендной платы для всех остальных земельных участков (технологическая и санитарно-защитная зона) – 7.96 руб. за кв. метр и является средней ставкой земельного налога по городу.

Мазульский известковый рудник расположен на территории Ачинского района и относится к категории земель промышленности и иного специального назначения. Ставка налога в соответствии с Законом РФ О плате за землю – 0,259 руб. за кв. метр. Ставка арендной платы для предприятий цветной металлургии на территории района установлена решением органом местного самоуправления и составляет 20 кратную ставку земельного налога, т.е. 5,12 руб. за кв. метр.

Установленная в Красноярском крае кратность к земельному налогу при выкупе земельного участка в собственность собственниками находящихся на них зданий, строений и сооружений, с декабря 2003 г. равна 8. До этого применялся 3-кратный коэффициент, в соответствии с которым выкупался в 2002 земельный участок промплощадки – 87,6 тыс. руб. за га.

Возможность выкупа других земельных участков отсутствует в силу ограничений по федеральному законодательству. Договор аренды санитарно-защитной зоны ничтожен в силу отсутствия самого участка.

Метод оценки

Кадастровая стоимость земельного участка определяется как сумма затрат по формированию земельного участка и затрат по его подключению к объектам инженерно-транспортной инфраструктуры и на другие мероприятия в соответствии с разрешенным видом его использования.

Производимый расчет по оценке затрат по формированию земельных участков

Формирование земельного участка непосредственно глиноземного комбината осуществлялось в период с 1959 по 1961, а Мазульского рудника – в 1961-1962 гг. Срок строительства комбината – 10 лет, рудника – 4 года.

Всего непосредственно под строительство АГК было выделено 2070 га, в том числе не менее 60% пахотных земель за счет сельскохозяйственных угодий колхоза XX партсъезда.

Под строительство Мазульского рудника было выделено 1180 га, из них сельхозугодий 415 га (35,2%).

Таким образом, примерное соотношение между занимаемыми в настоящее время и всеми выделенными участками составляет:

• по участкам АГК (выделялось 2070 – сейчас 980 га) – 47,3 % (без учета Санитарно-защитной зоны),
• по участкам Мазульского рудника (сейчас 610 га вместо 1180) – 51,7 %.

Аналогичные земельные участки в настоящее время при их изъятии потребовали бы оплаты стоимости перевода сельскохозяйственных земель под промышленное строительство (стоимость нового освоения аналогичных земель) в соответствии с 77 Постановлением Правительства РФ от 1992 г. (действующая редакция). В соответствии с данным постановлением стоимость перевода аналогичных по качеству пахотных земель составляет 314 тыс. руб. за га, а прочих – 116 тыс. рублей за га. Для временного изъятия применяется показатель стоимости в размере 50% от аналогичных участков при изъятии в постоянное пользование. В данном случае временным изъятием являются участки, предоставленные под строительство АГК и рудника, но в настоящее время не используемые. При этом в расчете пропорция между сельскохозяйственными и прочими землями сохраняется.

Итого: стоимость нового освоения земель составляет:

• По участкам, занимаемых непосредственно АГК равна 358 070 тыс. рублей (в расчете на 980 га занимаемой территории без санитарно-защитной зоны), т.е. 36,6 руб. за кв. метр.
• По участкам, занимаемых рудником – 166 198 тыс. руб. (в расчете на 610 га). или 26,9 руб. за кв. метр.

Однако данная территория использовалась под застройку в течение 10 и 4 лет соответственно, что делает вложения в данные активы не только рискованными, но и требующими отвлечения средств на длительный срок. Все это значительно удорожает стоимость данных вложений во времени. В выполняемой оценке стоимость денег во времени берется из расчета 14% годовых. При 14% годовых это составляет удорожание вложений при сроке застройки площадки АГК 10 лет в 3,707 раз и в итоге дает 135,7 руб. за кв. метр.

Рудник осваивался 4 года – удорожание в 1,4815. Т.е. приведенная стоимость в расчете на кв. метр земельных участков рудника – 39,5. Это и составляет минимальную кадастровую стоимость земельного участка. При планируемой ставке земельного налога 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка она составит 0,6 руб. за кв. метр, что в 2,3 раза больше современной ставки земельного налога для земель района.

Оценка затрат на выполнение экологических требований

Функционирование АГК потребовало обустройства лесной защитной зоны. По проекту ее площадь составляла 493 га. Затраты на обустройство такой зоны, без учета затрат на приобретение земельного участка в настоящее время были бы равны 45 рублей на кв. метр (стоимость приобретения посадочного материала с учетом высокоплотной посадки). Таким образом, в целом стоимость обустройства такой зоны составила бы в настоящее время 62 рубля на кв. метр (17 руб. за кв. метр собственно земельного участка – 11,6 руб. за кв. метр с накоплением суммы 3 года при ставке 14 % годовых) или 306. 6 млн. рублей в расчете на 493 га требуемой защитной зоны.

Это делает промышленную площадку размером 980 га дороже на 31.3 рубля за кв. метр используемых земельных участков.

Расчет стоимости подключения производственной площадки АГК к независимым объектам электрообеспечения.

ОАО Ачинский глиноземный комбинат имеет в своем составе ТЭЦ, обеспечивающую комбинат теплом и значительной частью электроэнергии. Непосредственный поставщик – Назаровская ГРЭС, соединенная с ТЭЦ АГК ЛЭП 110 протяженностью 30 км . По укрупненным показателям стоимости сооружения электрических станций и электрических сетей, утвержденных РАО ЕЭС России в 2002 г. стоимость сооружения электростанций (ГРЭС) составляет в 2001 г. минимум 470 долларов США (с учетом привязки к местным условиям и установкой систем азото- и сероочистки) в расчете на кВт. Стоимость головного источника электроснабжения в расчете на реальную максимальную нагрузку Назаровской ГРЭС для ОАО АГК составило в 2002г. 940 525 тыс. руб.

Строительство ЛЭП стоит 30 тыс. долларов США в расчете на км. т.е. с учетом фактической протяженности 27,5 млн. рублей.

Таким образом, общая стоимость подключения АГК к необходимому дополнительному источнику электроснабжения стоит 940 552.5 тыс. рублей, или в расчете на кв. метр занимаемой АГК (980 га) площади – 96 рублей.

В итоге, стоимость промышленной площадки АГК с необходимыми технологическими зонами составляет с учетом стоимости освоения новых земель при их изъятии под строительство, необходимости обустройства санитарно-защитной зоны и подключения к дополнительному источнику электроснабжения 263 руб. за кв. метр.

С учетом 1,5% ставки земельного налога от оцененной кадастровой стоимости земельного участка данная налогооблагаемая база составляет 75% от современной ставки земельного налога для производственной базы 5,26 руб. за кв. метр и в 50 % от средней ставки земельного налога, применяемого для налогообложения технологической зоны.

Однако данная кадастровая стоимость в 30 раза больше выкупной цены земельных участков производственной базы, по которой совершены сделки в 2002 г. и в более чем в 6 раз больше действующей в настоящее время ставки выкупа для данной градостроительной зоны. При этом надо учесть, что в данном расчете не были учтены ряд других необходимых подключений к инженерно-транспортной инфраструктуре, расходы на дополнительную очистку загрязненных в результате деятельности АГК воздуха, воды и почвы, а также необходимые затраты на социальную инфраструктуру для семей работников комбината. Расчеты показывают, что применение западных технологий оценки промышленных площадок примерно удвоит кадастровую стоимость занимаемых АГК земель. В итоге мы будем иметь показатели кадастровой стоимости земельного участка около 20 евро за кв. метр, что соответствует минимальным рыночным стоимостям промышленных земель в Германии.

Так, произошло, например, в Европейских стандартах TeGoVa. с чем могли познакомиться все коллеги благодаря вышедшему в этом году переводу этих стандартов РОО. В российской практике, как правило, используется только техника остатка для земли, проверить достоверность результатов которой достаточно сложно из-за применения её, как правило, для оценки участков под зданиями и строениями с большим физическим износом, что недопустимо.

Например, что сама общая сумма на выкуп по России – 100 млрд. долларов (в реальности она примерно в 10 раз меньше) или приводимые примеры того, что установленные суммы выкупа превышают рыночную стоимость земельных участков не только в России, но и в развитых странах для промышленного использования.

В целях упрощения представления материала часть данных несколько скорректирована, что не меняет ни подхода к оценке, ни фактически итоговых значений.

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

5898

Источники: http://ic-iskra.ru/news/1611-krasnoyartsy-smogut-vykupit-zemlyu-pod-garazhom-po-lgotnoy-tsene, http://www.admkrsk.ru/citytoday/property/Pages/board2.aspx, http://www.ocenchik.ru/docs/430.html